Artículo de Jean Rossiaud en colaboración con CODHA
Codha en cifras:
1995: 12 viviendas, 1 edificio y 1 comunidad de vecinos, 100 miembros
2022: 761 viviendas, 20 edificios, 6090 miembros, incluidos 1090 inscritos en un proyecto actual y 3815 en lista de espera
2024: 834 viviendas, 21 edificios, 7000 miembros, incluidos 1200 inscritos en un proyecto y 4400 en lista de espera
Codha, una de las principales cooperativas de vivienda participativa de Europa, ha celebrado este año su 30 aniversario. Aprovechando la ola de okupas de Ginebra en los años 80, y el movimiento por una vivienda asequible apoyado por los sindicatos y los partidos de izquierda, la Codha fue una de las primeras en reinventar la vivienda asociativa, independiente de los poderes públicos y del mundo inmobiliario, y basada fundamentalmente en el principio de autogestión y, por tanto, de participación. En los últimos treinta años, el Codha ha mantenido su posición de pionero y de ejemplo en Europa.
En los años 80, Ginebra fue escenario de una gran especulación inmobiliaria. Los pisos se volvieron inasequibles para las clases media y baja, y sobre todo para los jóvenes de toda condición que, con espíritu post-68, aspiraban a emanciparse de sus padres e «inventar su propia vida».
La tasa de viviendas de alquiler vacías es extremadamente baja y, paradójicamente, un gran número de edificios se quedan vacíos porque son demasiado caros; el movimiento de los inquilinos es fuerte, pero sólo se ocupa de… los inquilinos… El Parlamento y el gobierno (en el que hay dos socialistas de siete ministros) están divididos. El movimiento contra la crisis de la vivienda está movilizado y es capaz de reunir a miles de personas en las calles… manifestaciones que se detienen ante edificios vacíos, el tiempo suficiente para que se instalen los okupas, ocupaciones duraderas aseguradas por la multitud. La policía no desaloja los edificios hasta que el propietario (que suele estar en quiebra) tiene un plan concreto y financiación. Ginebra se ha convertido así en la ciudad más okupada de Europa, en proporción a su tamaño y población. Las okupaciones dieron lugar a una verdadera contracultura, una vanguardia musical y artística. También proporcionaron viviendas gestionadas colectivamente a personas que, de otro modo, se habrían visto privadas de ellas. Pero tarde o temprano es probable que sean desalojados. Poner en práctica el derecho a la vivienda exige que los activistas se organicen, ofreciendo soluciones inmediatas y concretas.
Cada vez más personas se interesan por el concepto de vivienda comunitaria autogestionada, que se considera una forma más solidaria y creativa de sacar a la gente del aislamiento social del mundo moderno. La crisis de la vivienda afecta especialmente a los estudiantes, que están a la vanguardia de la movilización.
Paralelamente al movimiento okupa, una nueva cooperativa de estudiantes, CIGUË, propone a las autoridades que les ayuden a convencer a promotores y propietarios para que pongan a su disposición temporalmente edificios vacíos (este sistema se llamará «contrato de arrendamiento de uso» o «contrato de confianza»), mientras obtienen las autorizaciones y la financiación para renovarlos y realquilarlos. Pero en Ginebra los trámites pueden durar años. CIGUË aloja a cientos de estudiantes gratuitamente… o casi gratuitamente… ya que cada estudiante paga una modesta suma a la cooperativa… que con el tiempo le permitirá recaudar fondos propios suficientes para construir sus propios edificios. Ha nacido un modelo. Pero CIGUË sólo se ocupa de viviendas para estudiantes. Por tanto, era necesario ofrecer este modelo a todo el mundo, no sólo a los estudiantes.
Se formó el Grial: «el Grupo para la promoción de la acción asociativa en la vivienda», que organizó una serie de conferencias sobre la vivienda asociativa e invitó a actores de toda Europa. La nueva generación había perdido el vínculo con las cooperativas obreras de la primera mitad del siglo XX, y se volvía hacia experimentos más recientes en la Suiza alemana.
En este contexto, y con la fuerza de esta experiencia social, se fundó Codha en Ginebra en 1994, reuniendo a residentes de varias casas ocupadas, CIGUË y cooperativas de viviendas en ciernes. Sus estatutos se inspiraron en los de la cooperativa zuriquesa Wogeno.
Comienza con una desilusión: se tarda demasiado en construir en Ginebra. Al principio, el Codha fue incapaz de responder a las necesidades urgentes y a los proyectos de vida inmediatos de sus miembros.
A continuación, Codha se redefinió como organización paraguas de las «asociaciones de vecinos», encabezada por el «arrendamiento asociativo»: profesionales (economistas, arquitectos, abogados, trabajadores sociales, etc.) trabajan directamente, normalmente de forma voluntaria, en los proyectos de los vecinos, ayudando a las asociaciones de vecinos a construir o renovar varios edificios.
Sin embargo, el marco jurídico no era el adecuado para la vivienda cooperativa y participativa, y el Codha tardó en movilizar al ámbito político hasta que se incluyó el arrendamiento asociativo en la Ley General de la Vivienda. El arrendamiento asociativo permite alquilar un edificio a una asociación de vecinos, que se encarga colectivamente de la gestión técnica y administrativa, con total autonomía. Este planteamiento, que funcionó durante un tiempo, también ha mostrado sus limitaciones.
De la expansión a los límites de la autogestión
Con el fin de centralizar el reparto de los terrenos con derechos de construcción o de arrendamiento de larga duración (99 años) por parte del Estado, ocho cooperativas se unieron y crearon en 1999 la Agrupación de Cooperativas de Habitación Ginebrinas (Groupement des coopératives d’habitation genevoises, GCHG). Codha obtuvo entonces varias parcelas para construir 4 bloques de pisos, que en 10 años podrán albergar casi 80 viviendas, y todo ello con un equipo que sigue siendo totalmente voluntario.
Codha está experimentando una segunda crisis de crecimiento en 2010. La autogestión total la está agotando Los habitantesˑeˑs sienten abrumados y dicen no tener las competencias necesarias para asumir todas las tareas de forma profesional y socialmente responsable.
El compromiso: las asociaciones de vecinos conservan la autonomía, pero el Codha recauda los alquileres. El papel del conserje se divide en dos funciones: limpieza y atención social. Se ha creado un puesto de coordinador del edificio, cuya función es informar de los problemas técnicos o humanos antes de que se agraven.
Con una nueva oleada de expansión, la carta participativa se refunde en 2013: a partir de ahora, Codha se encarga de la gestión, las operaciones bancarias y el pago de la hipoteca. El Comité de activistas se transforma en un Equipo de Gestión, que contrata progresivamente a un equipo de colaboradoresˑtrices. Se elaboran pliegos de condiciones para cada actividad: gestión de nuevos proyectos, gestión de alquileres del parque existente, la misión es considerable. El Comité Codha está compuesto actualmente por 15 personas, 10 cooperativistas, alojados y no alojados, así como los cinco miembros del Equipo de Dirección. Estos últimos no participan en las discusiones presupuestarias ni en las votaciones. En la fase de proyecto, se invita a los futuros residentes a expresar su opinión sobre temas concretos, aunque determinadas decisiones estratégicas se dejan en manos del arquitecto o del comité.
Los cooperativistas organizan la participación en distintos grupos de trabajo dentro de cada asociación de vecinos: Grupo de trabajo de huertos, Grupo de trabajo de zonas comunes, Grupo de trabajo de movilidad, Grupo de trabajo de cocina, Grupo de trabajo de gobernanza, Grupo de trabajo de fiestas, etc.
En 2018, para facilitar la participación a escala de una gran cooperativa, Codha está creando una herramienta de participación en línea. La Plataforma Digital de Participación (PNP) está desarrollada a medida para las asociaciones de habitantes. Este software es un buzón de ideas interactivo, con agendas compartidas, donde puedes lanzar e inscribirte en eventos, reservar espacios comunes, compartir objetos… La PNP también se utiliza en la fase de proyecto. Además, esta herramienta facilita la gestión de incidencias y problemas técnicos de la administración del edificio.
Revisión después de 30 años
Desde su creación, Codha siempre ha conseguido sacar del mercado de la vivienda más viviendas y, por tanto, más inquilinos. Lo ha hecho manteniéndose a la vanguardia de la innovación ecológica y social. Es menos radical, sobre todo en lo que se refiere a la autogestión, de lo que fue en sus inicios. Ha abierto la puerta a muchas pequeñas cooperativas, críticas con su gobernanza, para crear su propio modelo, y ampliar así la familia de cooperativas participativas y autogestionadas de Ginebra. En Suiza, y en Ginebra en particular, hay una gran mayoría de inquilinos (que están sujetos a la buena voluntad de los propietarios) y una pequeña minoría de propietarios (que la mayoría de las veces están a merced de su banco). Sólo una cooperativa puede garantizar que los residentes nunca estén a merced de su casero o banquero. Es más, a medida que la cooperativa reembolsa colectivamente la hipoteca, los alquileres individuales tienden a bajar, o los excedentes se reinvierten democráticamente en mejoras colectivas (salas de fiestas, habitaciones de invitados, huertos, etc.) o en mejoras alrededor de los edificios. La cooperativa es «Mehr als wohnen», como decimos en la Suiza alemana.
Premios y distinciones recientes
– Prix Binding pour la biodiversité, 2023: Quartier de Pra Roman, Lausana
– Prix de l’Immobilier romand, 2021 : Pra Roman (Lausana), Pont 12 arquitectos: 1er premio a la sostenibilidad y ecología del edificio
– Distinction Romande d’Architecture – DRA 4: Rigaud 55 en Chêne-Bougeries, Ginebra, Bonhôte & Zapata arquitectos
– Prix de l’Immobilier romand, 2022 : Ecoquartier Stand (Nyon), Farra Zoumboulakis architectes: 1er premio «Logements d’utilité publique»
